연결복도 와 맞벽건축 (공작물신고? 건축물 증축? 설치 가능?)

1. 연결복도돠 맞벽 건축

 

[연결복도의 규정 마련 기준]

도시화가 점점 가속화되면서 도시공간은 건축물과 도로가 점령했다.
결국 사람 들은 보행권을 보장받기가 어려워졌고,
이 건물에 서 저 건물로 옮겨가기 위해서는 지하도나 횡단 보도, 육교 등을 이용하는 불편함을 감수해야 한다.
특히 비라도 내리는 날이면 이동의 어려움은 말로 표현할 수 없다.

만약 건축물과 건축물을 하나로 연결한다면 보행 의 불편 등을 많이 줄일 수 있을 것이다.

또한 건 축물 상호 간에 지하주차장이 연결된다면,
이 또한 이용 편의를 증진시킬 수 있을 것이다.

따라서 「건 축법」에서는 건축물 사용자의 편의를 증진하고 건축물 이용 동선을 줄여서
건축물의 기능 향상을 도 모할 목적으로 건축물과 건축물을 연결하는 통로인 연결복도(Connecting Corridors) 또는 연결통로 (Connecting Passages )에 관한 규정을 마련했다.

 

2. 관련 법규

"건축법에서는 연결복도를 폐쇄형일 경우를 상정하고 기준을 마련함"

건축법
[시행 2021. 1. 8.] [법률 제17223호, 2020. 4. 7., 일부개정]

제59조(맞벽 건축과 연결복도) 
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제58조, 제61조 및 「민법」 제242조를 적용하지 아니한다.
1. 대통령령으로 정하는 지역에서 도시미관 등을 위하여 둘 이상의 건축물 벽을 맞벽(대지경계선으로부터 50센티미터 이내인 경우를 말한다. 이하 같다)으로 하여 건축하는 경우
2. 대통령령으로 정하는 기준에 따라 인근 건축물과 이어지는 연결복도나 연결통로를 설치하는 경우

② 제1항 각 호에 따른 맞벽, 연결복도, 연결통로의 구조ㆍ크기 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

건축법 시행령
[시행 2021. 1. 9.] [대통령령 제31100호, 2020. 10. 8., 일부개정] 

제81조(맞벽건축 및 연결복도)
① 법 제59조제1항제1호에서 “대통령령으로 정하는 지역”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역을 말한다.  <개정 2008. 10. 29., 2012. 12. 12., 2014. 10. 14., 2015. 9. 22.>
1. 상업지역(다중이용 건축물 및 공동주택은 스프링클러나 그 밖에 이와 비슷한 자동식 소화설비를 설치한 경우로 한정한다)
2. 주거지역(건축물 및 토지의 소유자 간 맞벽건축을 합의한 경우에 한정한다)
3. 허가권자가 도시미관 또는 한옥 보전ㆍ진흥을 위하여 건축조례로 정하는 구역
4. 건축협정구역

② 삭제  <2006. 5. 8.>

③ 법 제59조제1항제1호에 따른 맞벽은 다음 각 호의 기준에 적합하여야 한다.  <개정 2008. 10. 29., 2014. 10. 14.>
1. 주요구조부가 내화구조일 것
2. 마감재료가 불연재료일 것

④ 제1항에 따른 지역(건축협정구역은 제외한다)에서 맞벽건축을 할 때 맞벽 대상 건축물의 용도, 맞벽 건축물의 수 및 층수 등 맞벽에 필요한 사항은 건축조례로 정한다.  <개정 2008. 10. 29., 2014. 10. 14.>

⑤ 법 제59조제1항제2호에서 “대통령령으로 정하는 기준”이란 다음 각 호의 기준을 말한다.  <개정 2008. 10. 29.>
1. 주요구조부가 내화구조일 것
2. 마감재료가 불연재료일 것
3. 밀폐된 구조인 경우 벽면적의 10분의 1 이상에 해당하는 면적의 창문을 설치할 것.
다만, 지하층으로서 환기설비를 설치하는 경우에는 그러하지 아니하다
.4. 너비 및 높이가 각각 5미터 이하일 것.
다만, 허가권자가 건축물의 용도나 규모 등을 고려할 때 원활한 통행을 위하여 필요하다고 인정하면 지방건축위원회의 심의를 거쳐 그 기준을 완화하여 적용할 수 있다.
5. 건축물과 복도 또는 통로의 연결부분에 방화셔터 또는 방화문을 설치할 것
6. 연결복도가 설치된 대지 면적의 합계가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제55조에 따른 개발행위의 최대 규모 이하일 것. 다만, 지구단위계획구역에서는 그러하지 아니하다.

⑥ 법 제59조제1항제2호에 따른 연결복도나 연결통로는 건축사 또는 건축구조기술사로부터 안전에 관한 확인을 받아야 한다.  <개정 2008. 10. 29., 2009. 7. 16., 2016. 5. 17., 2016. 7. 19.>[전문개정 1999. 4. 30.]

 

3. 연결복도는 공작물 축조신고 대상? 건물 증축?

"막힌 구조로 지붕이 있어, 층으로 판단할 경우는 건축물 증축으로

노대형식으로만 된 경우는 공작물 축조신고로 해야 한다고 판단함"

 

"건축물 - 건축물 사이의 증축은 "각 건물의 증축 신고"로,

공작물 - 건축물 사이의 연결통로는 "공작물 축조신고"로 진행해야 한다고 판단함."

"허가권자와의 협의가 필요한 사항임"

[공작물 축조신고 대상으로 판단]
“공작물”이란 건축물 개념에 비추어 토지에 정착하여 있고, 상시적 거주성이 없는 것으로서,
건축물이 있는 대지에
기존 건축물과 공간 및 시간적으로 분리(사용 승인 후 설치)하여 (아래 주석 1)
축조하 거나 건축물이 없는 대지에 축조하는 구조물로서
영 제118조에 규정하고 있는 것 등을 의미한다.

(주석 6)
“건축물과 분리하여 축조하는 것을 말한다”라는 것은
물리적(공간적) 의미와 함께 시간적 의미를 포함하는 개념임.
국토해양부, 『건축행 정길라잡이』,2009.03. p.400.참조 기존

[기존 건축물를 증축허가로 신청]
연결복도의 또 다른 문제는 면적 산정이다.

만약 기존의 2개의 건축물 사이에 연결 복도를 설치하려 한다고 가정할 경우,
증축허가(신고) 행위를 해야 하는데,
법에 연결복도의 면적 산정에 관한 명시 기준이 없다는 것이 건축을 담당한 사람들 에게 혼란을 준다는 점이다.

물론, 상식적으로는 2개의 기존 건축물이 연결복도 면적을 50%씩 분담할 것을 예상할 수 있고,
실무적(행정운용상)으로도 그렇게 운용되고 있다.

「건축법」에는 규정되어 있지 않으나 행정운용에 있어서 구조 적인 안전을 기하기 위하여
건축사 등의 (구조계산을 통한) 확인을 받고 있다.
즉, 연결복도의 면적(S)은 연결된 건축물의 수(N)로 나누어 각각 분담하여 증축허가(신고)를 받아 건축할 수 있다.

연결복도가 개인의 토지를 가로지는 경우 외에 도로 등 ‘공유재산’을 등을 가로지르는 경우 또한
면적 산정의 기준은 동일하게 해석할 수 있으나
「건축법」에는 명확한 기준을 제시하고 있지 않아 분쟁의 소지 가 있으므로
기준을 제시하여 혼란을 방지할 필요가 있다.

건축물 간에 화물의 이동에 이용되는 컨베이어벨트만을 설치하기 위한 구조물은
바닥면적에 산입하지 않토록 규정하고 있는 것처럼 말이다.

4. 연결복도(연결통로) 설치의 건축 유형 (설치 가능 유무)

연결복도나 연결통로는 건축물 간의 기능을 향상시키기 위하여 설치하는 것으로,
이 목적에 부합된다면 어떠한 건축적 상황도 「건축법」에서는 금지하지 않고 있다.
예를 들어 동일 대지 내에서 동일 용도의 건축물 상호 간의 연결뿐 아니라,
용도가 서로 다른 건축물끼리도 연결이 가능하다.

또한, 소유자(토지, 건축물)가 다를 경우에도 소유자 간의 합의를 통해서 설치가 가능하다.
그뿐 아니라 지하에도 설치가 가능하다.
나아가 건축주(토지 소유자)의 동의를 얻으면, 건축물을 가로질러서도 연결복도를 설치할 수 있다.

연결복도는 폐쇄형으로 혹은 노대 형식으로도 건축될 수 있다.
「건축법」은 폐쇄형일 경우를 상정하고 기준을 마련하고 있으나

노대형식의 경우 연결복도에 의해 연결된 건축물의 바닥면적 산정
혹은 대피성 안전 기준에 있어서의 층 수 판단기준 등에 관한 기준마련이 필요하다.

5. 연결통로의 건축 제한 및 가능사항

[도로를 가로지르는 연결복도와 건축선에 따른 건축제한]

맞벽건축(※건축협정을 통한 맞벽건축 참조)과 마찬가지로
연결복도의 설치도 이웃관 계 규정들과 상충된다.

따라서 「건축법」은 이 부분의 조율에 관해
① 「건축법」 제58조(대지 안의 공지),
② 「건축법」 제61조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한) 및
③ 「민법」 제242조의 적용을 하지 않을 수 있도록 하고 있다.

연결복도가 가능한 건축적 상황은
① 대지의 조건 (동일 대지 내 또는 인접대지 간),
② 건축물의 용도( 동일 용도 상호 간 또는 다른 용도 상호 간),
③ 연결복 도의 설치 위치(지상 또는 지하)에 따라 16가지 유 형이 가능하다.

그러나 「건축법」은 법조항들을 조율하는 과정에서 도로를 가로지르는 상황을 간과하고 있다.

이 상황 역시 건축물 간의 기능 향상에 필요하다면,
「건축법」에서 특별한 제한이 없으므로 건축가능 하다.
그러나 도로를 가로지르는 연결복도는 「건축법」 제47조(건축선에 따른 건축제한) 규정에 상충이 된다.

 

이해를 돕기 위해 우선 건축선(建 築 線)을 좀 더 상세히 설명하면,
건축선은 개념적으로 도로와 관계되어 건축물을 건축할 수 있는 한계선으로,
크게
① 대지와 도로가 만나는 경계선으로서의 건축선과,
② 허가권자가 도시지역(※지역지구가 걸치는 경우 의 조치 중 용도지역 참조)에 건축물의 위치나 환경을 정비하기 위해 필요하다고 인정하여 4m 이하의 범위에서 지정하는 건축(지정)선 의 2 종류가 있다.

건축선(또는 건축지정선)에는 건축제한이 따르는데,
① 건축물 지상 부분은 건축선을 넘어 건축할 수 없으며,
다만 지표 아래 부분은 건축선을 넘을 수 있다고 규정하고 있다.
이때의 건축선은 건축지정선을 의미한다.

② 도로 면으로부터 높이 4.5m 이하 부분에는 창문 등을 여닫을 경우에도
건축선을 넘을 수 없도록 규정하고 있다(「건축법」 제47조).

지표 아래 부분은 건축선을 넘을 수 있으나,
이때의 건축선이 건축지정선을 의미한다고 해석하는 근거는
토지 소유권의 한계를 규정하고 있는 「민법」에 있다.
지표 아래 부분이라도 대지와 도로가 만나는 선을 넘는다면 도로를 침범한다 는 의미이므로,
이러한 경우 토지 소유권의 범위를 넘어서기 때문에 법률이 상충한다.

‘토지의 소유권은 정당한 이익 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다.’  <「민법」 제212조>

다시 연결복도의 문제로 돌아와서, 도로를 가로지르는 연결복도는 건축선을 침범하고 있다.
따라서 「건축법」에서 ‘건축선에 따른 건축제한 규정’을 적용하지 않는다고 명시하지 않았으므로
원칙적으로는 불가능하지만, 실무(행정)적으로 ‘건축선에 따른 건축제한 규정’은 적용하지 않는 것으로 하고 있다. 이 경우,
전제조건으로
A. 도시계획시설 결정 여부 등 관계 법령에서 별도로 제한하고 있지 않은 경우여 야 하며,
B. 도로의 점용 허가가 있어야 한다.

6. 연결복도의 면적 산정

연결복도의 또 다른 문제는 면적 산정이다.
만약 기존의 2개의 건축물 사이에 연결 복도를 설치하려 한다고 가정할 경우,
증축허가(신고) 행위를 해야 하는데,
법에 연결복도의 면적 산정에 관한 명시 기준이 없다는 것이 건축을 담당한 사람들 에게 혼란을 준다는 점이다. 물론, 상식적으로는 2개의 기존 건축물이 연결복도 면적을 50%씩 분담할 것을 예상할 수 있고,
실무적(행정운용상)으로도 그렇게 운용되고 있다.

「건축법」에는 규정되어 있지 않으나 행정운용에 있어서 구조적인 안전을 기하기 위하여
건축사 등의 (구조계산을 통한) 확인을 받고 있다.

즉, 연결복도의 면적(S)은 연결된 건축물의 수(N)로 나누어
각각 분담하여 증축허가(신고)를 받아 건축할 수 있다.

연결복도가 개인의 토지를 가로지는 경우 외에 도로 등
‘공유재산’을 등을 가로지르는 경우 또한 면적 산정의 기준은 동일하게 해석할 수 있으나
「건축법」에는 명확한 기준을 제시하고 있지 않아
분쟁의 소지 가 있으므로 기준을 제시하여 혼란을 방지할 필요가 있다.

[관련규정] 「공유재산 및 물품 관리법」
제2조제1호 “공유재산”이란 지방자치단체의 부담,
기부채납(寄附採納)이나 법령에 따라 지방자치단체 소유로 된 제4조제1항 각 호의 재산을 말한다.
「공유재산 및 물품 관리법」

제11조(용도의 변경 또는 폐지) 지방자치단체의 장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당 하는 경우에는 제16조에 따른 공유재산심의회(이하 “공유재산심의회”라 한다)의 심의를 거쳐야 한다.
1. 대통령령으로 정하는 기준에 따라 행정재산의 용도를 변경하거나 폐지하려는 경우
2. 일반재산을 행정재산으로 용도 변경하려는 경우

예컨대, 건축물 간에 화물의 이동에 이용되는 컨베이어벨트만을 설치하기 위한 구조물은
바닥면적에 산 입하지 않토록 규정하고 있는 것처럼 말이다.

6. 연결복도의 설치기준

연결복도(연결통로)는 이를 통해 인근 건축물로 화재가 번질 수 있으므로
안전을 위 하여 설치기준을 마련하고 있다
(「건축법 시행령」 제81조 제5항).

안전기준은 기본적으로
1. 연결복도가 지 상에 설치될 것을 전제하고 있으며,
2. 지하에 연결복도가 설치될 경우 충족할 수 없는 요건은 제외하고 있다.

세부적으로는

3. 건축물이 대형화, 복합화하는 경향을 수용하여
연결복도의 크기를 탄력적으로 조정할 수 있는 규정을 마련하고 있으며,
4. 연결복도가 도시 전체가 하나의 광역적인 네트워크로 형성 될 수 있다는 개념이므로,
규모제한을 하는 규정을 마련하고 있다.

[지상에 연결복도를 설치할 경우]

1) 주요구조부가 내화구조일 것
2) 마감재료가 불연재료일 것
3) 밀폐된 구조인 경우 벽면적의 1/10 이상에 해당하는 면적의 창문을 설치할 것
4) 너비 및 높이가 각각 5m 이하일 것.
다만, 허가권자가 건축물의 용도나 규모 등을 고려할 때 원활한 통행을 위하여 필요하다고 인정하면
지방건축위원회의 심의를 거쳐 그 기준을 완화 적용할 수 있다.
5) 건축물과 복도 또는 통로의 연결부분에 방화셔터 또는 방화문을 설치할 것

[지하에 연결복도를 설치할 경우]

밀폐된 구조인 경우 벽면적의 1/10 이상에 해당하는 면적의 창문을 설치해야 하지만,
지하층은 창문을 설치할 수 없는 경우가 많기 때문에 환기설비를 설치하면 창문을 설치하지 않아도 된다.

화재안전 이외에도 구조적 안전을 담보하기 위하여
연결복도나 연결통로는 건축사 또는 건축구조기술사로부터 안전에 관한 확인을 받도록 의무화하고 있다
(「건축법 시행령」 제81조 제5항).
또한 연결복도의 세부적 설치기준은 건축안전보다 건축이용성 증진 및 도시계획 차원의 제어규정으로 구성된다.

[대형 복합 건축물의 연결복도]

연결복도의 너비 및 높이는 원칙적으로 각각 5m 이하로 해야 한다.
그러나 대형 복합유통단지나 쇼핑몰 등에서 건축물을 연결하는 복도(통로)는
이 너비가 차량 및 보행자의 이동통로로 활용하기에는 부족한 경우가 있다.
따라서 허가권자가 필요하다고 인정하는 경우에는
지방건축위원회의 심의를 거쳐 이를 완화할 수 있도록 하고 있다.
결국, 연결복도의 너비 규정은
건축물의 규모·용도 등에 따라 필요한 너비로 할 수 있도록 함으로써
지하주차의 활용 등 편의를 증진하고 도심지 건축물의 활용 가치를 증대시키는 데 목적이 있다.

[연결복도의 규모제한]

연결복도가 설치된 대지면적의 합계는 개발행위의 최대 규모 이하일 것.

다만, 지구단위계획구역은 도시의 종합적인 계획이 이루어지는 구역이므로
전체적인 계획에 의하여 연 결복도를 설치하는 경우라면 규모제한을 하지 않는다.

1. 도시지역
(가. 주거지역·상업지역·자연녹지지역·생산녹지지역: 1만㎡ 미만,
나. 공업지역: 3만㎡ 미만,
다. 보전 녹지지역: 5천㎡ 미만),

2. 관리지역: 3만㎡ 미만,

3. 농림지역: 3만㎡ 미만,

4. 자연환경보전지역: 5천㎡ 미만.

<「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제55조>

 

 

7. 참고자료

본 자료는 서울시에서 발간한 '그림으로 이해하는 건축법'을 참조하였습니다.