감리 실무 · 법령 근거
건축 상주 감리(常駐監理) — 대상·자격·배치·조례(울산 포함) 완전 가이드
부실공사 방지와 품질·안전 확보를 위한 상주 감리 제도를 실무 중심으로 정리했습니다. (맑은 고딕 11pt, 2025-11-10 기준)
법령 링크 수록 울산 조례 반영 체크리스트 포함
Ⅰ. 상주 감리란?
상주 감리는 일정 규모 이상의 건축공사에서 공사감리자(건축사사무소)가 지정한 건축사보를 현장에 상주시켜, 설계도서 및 관계 법령에 적합하게 시공되는지를 상시 확인·관리·감독하는 제도입니다. 총괄 책임은 건축사에게 있으나, 현장에 상주하여 실질적으로 감리를 수행하는 주체는 건축사보입니다.
법적 뼈대 — 「건축법」 제25조(감리 지정·독립성), 「건축법 시행령」 제19조(감리·상주 배치), 국토교통부 고시 「건축공사 감리세부기준」(운영·보고·서식).
Ⅱ. 상주 감리 대상 (시행령 제19조 관련)
| 구분 | 의무 대상 | 비고/근거 |
|---|---|---|
| 규모 | 바닥면적 합계 5,000㎡ 이상 (축사·작물재배사 제외) | 건축법 시행령 제19조 관련 |
| 층수+규모 | 연속 5개 층(지하 포함) 이상 & 합계 3,000㎡ 이상 | 동 조 관련 |
| 용도 | 아파트 건축공사 | 동 조 관련 |
| 이용자 안전 | 준다중이용 건축물 건축공사 | 동 조 관련 |
※ 굴착(깊이 10m 이상)·옹벽(높이 5m 이상) 등은 별도 안전강화 규정이 병행됨(동 조 단서 규정 참조).
Ⅲ. 인력·자격 — 건축사/건축사보
1) 배치 인력
- 건축 분야 건축사보 1명 이상 — 전체 공사기간 상주
- 토목·전기·기계 각 분야별 건축사보 1명 이상 — 해당 공종 기간 상주
법제처 유권해석(16-0523): ‘토·전·기 각 1명 이상’으로 해석.
2) 자격 요건
- 해당 분야 설계·시공·시험·검사·공사감독·감리 경력 2년 이상
- 건축사보 정의 「건축사법」 제2조제2호 — 실무수련자·기사/산업기사 등, 국토교통부장관 신고
Ⅳ. 배치 시기(시작·종료)
| 구분 | 시점 | 설명 |
|---|---|---|
| 지정·계약 | 착공 전 | 감리자 지정·계약 체결 및 배치계획 수립 |
| 현장 상주 시작 | 착공일 | 건축 분야 전체 기간, 토·전·기는 공종 기간 |
| 종료 | 사용승인 신청까지 | 감리종합보고서 제출 시점까지 상주 유지(관할 지침 확인) |
Ⅴ. 배치 주체와 독립성
- 건축주 — 감리자(건축사 등) 지정/계약, 비용 지급
- 공사감리자(건축사사무소) — 건축사보 선발·배치, 감리업무 총괄
- 시공사 — 감리 지정/배치 불가 (시공사 및 계열사는 감리자 제외: 「건축법」 제25조)
팁 — 감리자·시공자 분리 원칙을 계약·내부규정·발주처 기준서에도 반영해 분쟁을 예방하세요.
Ⅵ. 울산광역시 조례 포인트
1) 감리자 명부 및 공개모집
- 연 1회 이상 정기 공개모집으로 공사감리자 명부를 작성·운영(울산광역시 건축조례).
- 모집공고 방식·제출서류·평가기준은 시 공고로 세부 안내.
- 감리자 지정 시 명부 등재 여부 확인 필수.
2) 실무 알림(참고)
- 울산건축사회 안내: 상주 감리건은 ‘업무대행자’ 지정 제외로 운영(조례 제17조의3 근거 표기). 실제 적용은 관할 최신 조문·공고로 재확인 권장.
※ 자치법규는 수시 개정되므로 법제처 자치법규 시스템에서 최신 조문을 확인하세요.
Ⅶ. 현장 적용 체크리스트
프로젝트 착수
- 상주감리 대상 여부 판단(면적·층수·용도)
- 감리자 지정·계약(건축사/감리전문회사)
- 건축사보 편성(건축 1 · 토 1 · 전 1 · 기 1 기본)
배치·운영
- 착공일 상주 개시, 감리일지/주간보고 운영
- 공종 전환 시 토·전·기 배치 연속성 점검
- 이중배치 금지, 배치현황 보고(관할 서식)
Ⅷ. 근거/출처 (최신본 확인 권장)
- 「건축법」 제25조(건축물의 공사감리: 시공사·계열사 제외) — 국가법령정보센터 조문보기
- 「건축법 시행령」 제19조(공사감리: 감리 지정·상주 관련) — 국가법령정보센터 조문보기
- 「건축사법」 제2조제2호(건축사보 정의) — 국가법령정보센터 조문보기
- 국토교통부 고시 「건축공사 감리세부기준」 제2024-377호(2024-07-10) — 고시문 / 법령정보센터
- 법제처 유권해석(안건번호 16-0523, 2016-10-13): 상주감리 건축사보 ‘토·전·기 각 1명 이상’ 해석 — 해석례
- 울산광역시 건축조례 — 자치법규(법제처) 현행본 / 감리자 연 1회 이상 공개모집 조문 보기
- (참고) 울산건축사회 안내 — “상주 감리건은 업무대행자 지정 제외”: 업무대행 절차 안내
※ 자치법규는 개정이 잦습니다. 게시 전 법제처 자치법규 시스템에서 관할 최신 조문(효력일) 재확인 권장.
