건축면적이란 무엇인가?/ 건축면적/ 바닥면적/ 건폐율/ 용적율

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건축면적 산정 제외/ 예외 규정

1. 건축면적 배경

건축물을 건축하기 위한 토지사용권(소유권)에 있어
「건축법」과 「민법」은 접점을 이루고 있다.

만약 「민법」에서 규정하고 있는 대로 도시에 건축물을 건축한다면(※건축법의 개념과 범위 중 이웃관계 규정으로 접점이 있는 건축법과 민법의 ‘민법상의 건축가능 범위’ 참고) 도시는 그야말로 빌딩의 숲을 이루게 될 것이다.
그렇게 되면 도시의 거리는 조금의 햇빛도 비치치 않게 될 것이며,
1년 내내 빌딩이 드리운 영구 그림자 도시가 되어있을 것이다.

국토계획법에서는 대지면적에 대해 건축물이 드리울 수 있는
그림자면적 비율(건폐율)에 대한 최대한의 범위를 규정 하고 있다.

건폐율 규정은 대지에 최소한의 공지를 확보하여 도시 공간에 일조, 채광, 통풍을 할 수 있도록 하여
도시의 환경적 안전을 도모하는 한편,
화재 시 건축물 연소 방지와 소방 활동 및 이용자들의 피난을 용이하게 하는 피난안전뿐만 아니라
인접한 건축물로의 화재 확산 방지의 목적이 있다.

결국 건폐율 규정은 도시의 평면적인 밀도를 조절하여 쾌적한 도시생활 환경을
구현해 나아가는 중요한 수단이다.

건폐율은 대지에 건축물이 드리울 수 있는 그림자면적(수평투 영면적)에 의해 산정되는데,
이를 건축면적이라 한다.

2. 건축면적과 바닥 면적의 차이

바닥면적과 동일한 개념으로 이해될 수 있으나,
바닥면적은 건축물의 각 층(지상층 및 지하층)에 대한 수평투영면적인
반면, 건축면적은 지상층 부분의 건축물 전체에 대한 수평투영면적이다

3. 건축면적 (Building area)- 한국/ 미국/ 일본

건축면적이란
건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥을 말한다)의 중심선으로 둘러싸인 부분의
수평투영면적이다. <「건축법 시행령」 제119조 제1항 제2호>

「건축법」에서는 바닥면적과 연면적 외에 건축물의 건축면적 산정에 대한 기준을 정하고 있다.

바닥면적과 연면적은 용적률(지상층 연면적/대지면적 X 100) 산정의 기준이 되며,
건축면적은 건폐율(건축면적/대지면적 X 100) 산정의 기준이 된다.

건축면적은 대지를 덮고 있는 건축물의 그림자에 대한 면적으로,
바닥면적과 같이 건축물의 외벽이나 기둥의 중심선을 기준으로 건축면적을 산정한다.

[미국의 건축면적]
미국의 경우 건축면적 산정은 건축물의 외벽으로 둘러싸인 부분을 기준으로 한다

건축면적은 건축물의 면적이다.

「건축법」에서 건축물과 공작물을 모두 규정하고 있는데,
면적산정 기준은 건축물에 국한하여 규정하고 있다.

즉, 건축물에 준하여 관리하는
‘공작물’(※건축물 중 건축물에 준하여 관리하는 공작물 참고)에 관해서는
면적 산정 기준을 제시하고 있지 않고 있다.

「건축법」에서 건축물은 ‘건축한다’고 하고 공작물은 ‘축조한다’고 구분하고 있고,
건축면적은 건축물을 대상으로 한다고 규정하고 있으므로
엄밀하게 공작물의 축조면적은 「건축법」으로 산정할 수 없다.
다만, 공작물은 건축법에 근거 가 없이 암묵적으로 건축물에 준하는 기준으로 산정하고 있다.

[일본의 건축면적]
일본의 경우는 ‘축조면적’(「건축기준법 시행령」 제2조 제1항 제5호)을
공작물의 수평투 영면적으로 한다고 규정하고 있다.
다만, 공작물인 기계식 주차장의 경우에는 축조 면적을 1대당 15㎡으로 산정하고 있다.

4. 공작물의 건축면적

우리나라에서 공작물의 축조면적은 어떤 기준으로 산정할까?

우리나라의 기계식 주차장 중 높이 8m(위험을 방지하기 위한 난간의 높이는 제외) 이하 및
철골 조립식 주차장(바닥면이 조립식이 아닌 것을 포함)으로서 외벽이 없는 경우는 공작물이다
(「건축법 시행령」 제118조 제1항 제8호).

이때 공작물인 이 기계식 주차장의 축조면적은 엄밀 게 「건축법」으로 산정할 수 없다.

왜냐하면 「건축법」에서 이르는
건축면적, 바닥면적, 연면적의 산정기준 모두는 ‘건축물’의 면적을 의미하기 때문이다.

단지 암묵적으로 공작물을 건축물처럼 구획의 중심선으로 면적을 산정하고 있다.

이런 공작물에 대한 ‘축조면적’의 규정 미비는 「건축법」에서 놓치고 있는 부분이라 하겠다.

 

5. 돌출 시설물(차양/ 발코니)과 지붕의 건축면적

건축면적은 건축물 외벽(기둥) 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영(그림자)면적이다.

차양(출입구의 캐노피), 발코니 및 건축물에 딸린 시설물 등의 돌출 부분과
지붕 부분은 건축면적 산정 에 혼란이 생길 수 있으므로 그 기준을 명확히 하고 있다.

발코니는 증축하여 추후 거실로 사용할 수 있으므로 
건축면적에 모두 산입한다.
출입구 상부에 설치된 차양(캐노피)의 경우는 
캐노피 그림자 끝 선에서 1m 후퇴하여 
건축면적에 산입한다.

건축물에 부가된 지붕이 평지붕일 경우는 적용에 혼란이 없지만,

평지붕이 아닌 경우에 지붕의 그림자면적을 건축면적에 모두 포함시키면
실상 사용하지도 못하는 처마공간이 건축면적에 포함되고
지붕이 커지면 건축면적이 함께 늘어나게 된다.

그래서, 평지붕이 아닌 경우는 구분하여 규정하고 있다.

「건축법」에서는 평지붕이 아닌 경우 지붕 그림자 끝에서 1m를 후퇴한 면적만큼을
건축면적에 포함하도록 규정하고 있다.

한옥의 경우는 입면 비례 측면이나 일조의 문제 등으로
현대 건축물에 비해서 처마가 좀 더 길 수 있다.

따라서 한옥의 경우는 일반 건축물에 비해
건축면적 산정의 인센티브를 주어
처마 그림자 끝에서 2m를 후퇴한 면적을 건축면적으로 한다

전통건축물의 지붕을 올려다보면 기와를 바치고 있는 서까래가 보인다.

이 서까래가 1단인 경우도 있고 2단인 경우도 있다.
서까래가 하나인 지붕을 (홑)처마라고 부르고, 서까래가 2단을 형성하고 있는 경우를 (겹)처마라고 부른다.

겹처마인 경우 하나는 ‘서까래’ 또 다른 하나는 구분하여 ‘부연’이라고 부른다.

즉, ‘부연’이라는 용어는 겹처마가 있는 한옥 지붕에 사용하는 용어이고,
부연이 있다는 것은 겹처마임을 의미하므로
홑처마에 비하여 지붕(처마)이 좀 더 길다는 것을 예측할 수 있다.

전통사찰을 보면 작은 기둥(활주)이 지붕을 떠 바쳐야 할 정도로
지붕이 길게 나와 있는 경우가 있다.

그래서 전통사찰의 경우는
지붕 그림자 끝부분에서 4m 후퇴한 부분을 건축면적으로 산정한다.

 

6. 정리 (건축면적(수평투영면적) 산정 기준)

 

① 건축물 외벽 중심선 또는
② 건축물 외곽부분 기둥 중심선
③ 평지붕이 아닌 지붕의 경우(처마, 차양, 부연 등): 끝부분에서 1m 후퇴한 면적
가. 한옥 지붕: 끝부분에서 2m 후퇴한 면적
나. 전통사찰의 지붕: 끝부분에서 4m 후퇴한 면적
다. 캔틸레버 돌출 차양 설치 축사: 끝부분에서 3m 후퇴한 면적

7. 자료 제공