건축허가 요건/ 건축허가

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건축허가 절차 및 준비서류(필요서류)/ 건축신고 필요서류/ 소방협의대상/ 에너지 절약계획서

1. 건축허가 요건

일반적으로 우리나라에서 건 축을 하기 위해서는 허가(許可)를 받아야 한다.
허가 란 무슨 뜻일까?
그리고 내 땅에 건축물을 건축하는 데 왜 허가를 받아야 하는 것일까?

"허가란 법령에 의하여 일반적으로 금지되어 있는

행위를 해제하여 적법하게 

그 행위를 할 수 있도록 하는 행정처분의 학문적 개념이며, 

이러한 개념이 법령에서는

면허·허가·등록 등의 용어로 쓰인다"

허가 는 운전면허처럼 특정인에 부여되는 것과
건축허가 처럼 물적 설비를 대상으로 부여되는 것이 있다.

따라서 허가라는 개념은 각 법령에 따라
그 명칭을 달리 사용한다.

예를 들어 건축행위와 관련한 허가 의 경우,
건축물을 건축하기 위한
토지이용의 허가 (개발행위 허가, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56 조),
건축물의 건축에 관한 허가(건축허가(Building Permits),
「건축법」 제11조), 일정규모 이상 공동 주택 등의 허가(사업계획 승인(Approval for Project Plan),
「주택법」 제16조
※대지 분할 및 합병 중 주 택의 종류에 따른 사업계획승인 규모 이미지 참조)
등이 있다.

2. 허가? 인가? 승인?의 의미

허가·인가·승인 등의 용어가 혼용되고 있다.

인가(認可)란 공기관의 동의에 의하여 법률상 행위의 효력이 완성되는 경우
그 동의를 의미하는 학문적 개념이다.

기타 법령에 등장하는 유사용어(협의, 승인, 동의)의 개념을 정리 해보면 다음과 같다.

• ‘협의’는 주로 대등자 간의 경우에 쓰이고,
• ‘승인’은 하위자가 상위자의 의사를 구하는 경우에 주로 쓰이며,
• ‘동의’는 대등자 간의 경우와 상하위자 간의 관계에서 모두 사용되며,
하위자에게 ‘동의를 하여 준다’는 취지로 도 쓰여진다.

• ‘동의’와 ‘승인’은 상대방의 긍정적인 의사표시 없이는 성립하지 아니하나,
‘협의’는 그 강도에서 이에 크게 못 미치는 것으로 본다.

 

3. 건축허가 요건의 구성

건축허가란 

건축행위를 일반적으로 금지시켜 놓고, 

금지된 건축행위를 해제하기 위한 요건(허가요건)

검토하고 확인하여

금지된 건축행위에 대하여

상대적으로 건축할 수 있도록

해주는 절차이다.

일반적 건축금지를 

해제할 수 있는 허가요건을 충족한 건축물에 대해 

상대적으로 건축을 허락해 주는 것이 

건축허가인 것이다.

법률은 공익(公益)에 의존하여 사익(私益)을 제한하며,
행정법에서 허가란
공익을 위한 사익제한의 한 수 단으로 이해할 수 있다.

공익이라는 추상적인 개념은
각 개별 법률이 추구하는 목적에 따라 다양하게 구체화되어 규정된다.

따라서 허가요건은 각 행정법에서 추구하는 구체적인 공익에 따라 달라지며,
공익은 법률이 추구하는 목적에 따라 허가요건을 해석하는 중요한 기준이 된다.

이러한 측면에서 「건축법」의 공익추구목적은
건축(행위)으로부터 사람들의 생명·신체의 안전을 관리하는데 있다.

따라서 건축허가요건은
건축위험을 방지할 수 있도록 하는 건축안전요건들로 구성되며,
위험방지요건은 다시

① 건축물 자체가 갖추어야 하는 요건(실체요건)과
② 허가과정(건축허가~사용승인) 상 요건(절차요건)으로 구분된다.

예를 들어
건축물의 용도, 면적, 층수 등에 따라 계단의 설치기준,
피난계단의 구조(피난계단 혹은 특별피 난계단)를 달리 적용하도록 규정하고 있는 것은
① 실체요건에 해당하고,

특정 건축물에 한하여
반드시 건축사가 아니면 설계를 할 수 없도록 규정하거나
(「건축법」 제23조(건축물의 설계)),
공사감리를 강제하는 규정(「건축법」 제25조(건축물의 공사감리)) 등은
② 절차요건에 해당한다.

그러므로 흔히
①의 실체요건을 어긴 경우만을 불법건축물로 이해하고 있지만,
②의 절차요건을 어긴 경우도 불법건축물이라는 사실을 기억해야 할 것이다.

 

4. 좁은 의미의 건축허가 요건

좁은 의미의 허가요건이란
절차요건을 제외한 건축허가요건,
즉 실체요건을 의미 하며,

건축허가요건 중 「건축법」에서 가장 핵심내용을 구성하고 있는 규정이다.

실체요건으로서의 건축 허가요건은
다시 건축물 차원의
위험방지요건과 도시환경 차원의 요건으로 구분된다.

도시환경 차원의 허가요건은
건축안전을 목적하는 건축법 의 허가요건이라기보다는 도시계획 차원의 허가요건이다.

하지만,
현재 「건축법」 제4장 건축물의 대지와 도로(제40조 내지 제47조) 및
제6장 지역 및 지구의 건축물(제54조 내지 제 61조)에서 도로 및 조경 등과 관계된 규정이나
지역 및 지구 에 관계되는 규정들로 구성되어 규정하고 있다.

건축경찰이라는 「건축법」 목적에 부응하는 건축물 차원의 위험방지요건은
건축물이 대응해야 하는 위험의 종류에 따라서 구분된다.

크게
① 구조적 안전,
② 화재의 안전(방화),
③ 피난(대피)안전,
④ 위생(설 비) 등의 기능적 안전 및
⑤ 생활환경안전(범죄예방설계 CPTED, Crime prevention through environmental design 등)
으로 구분된다.

 

5. 건축허가 거부권

건축행위는 사람들의 생명·신체의 안전과 관계 되어 있고,
「건축법」은 건축과 관련하여 사람들의 생명·신체의 안전 을 허가요건으로 규정하는 건축경찰법이다.

따라서 이러한 측면에서만 본다면
「건축법」은 건축안전과 관련한 허가요건 중 하나라도 충족되지 않았다면
건축허가를 거부하여야 하며,
허가요건이 모두 충족된다면 행정청은 재량으로 허가를 거부할 수 없고
반드시 허가를 해주어야 하는 기속행위(羈束行爲)이다.

또한 건축허가는
행정법 영역에서 복효적(複效的) 행정행위(이중효과 적 행정행위)라는 특성이 있다.

하나의 행정행위가 처분의 상대방에게 는 이익이 되고
제3자에게는 불이익이 되는 경우,
이를 복효적 행정 행위라 하는데,

예를 들어
건축허가가 이웃의 조망이나 일조침해를유발한다면
전형적인 복효적 행정행위가 된다.

이처럼 건축허가가 어떤 사람에게는 이익이 되고
또 다른 사람들에게는 불이익이 되는 복효적 행정행위 임에도,
허가권자의 재량이 인정되지 않는
기속행위라는 허가의 또 다른 특성은 예기치 않은 문제를 발 생시켰다.

예를 들어
신도시를 개발하는 과정에서 주거지(아파트 단지)나
학교에 인접하여 숙박시설(소위 러브호텔)이나 위락시설 등이 건축되는
문제가 사회적으로 이슈가되기도 했었다.

당시에는 위험하지 않은 건축물을 금지할 수 있는 근거가
「건축법」에 마련되어 있지 않았기 때문에
아파트 단지에 인접하여 러브호텔이 건축된다고 하여도
건축허가요건을 모두 갖추었다면 허가를 발급해야 했다.

결국 신도시 주변의 러브호텔 건축 문제는
물리적으로 위험하지 않은 건축물이라도 금지해야 할 필요성에 관한 사회적 공감대를 형성했다.

따라서 「건축법」은 2008년 3월21일 법 개정을 통하여
위험하지 않은 건축물이라도 주거환경과 교육환경을 고려할 때
부적합한 경우에는 허가를 거부할 수 있는 근거 조항을 마련하였다.