부지, 획지, 토지, 필지, 지목, 대지/ 28지목/ 건축법 대지

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28 지목/ 지목변경(토지 용도 변경)방법 알아보자 (임야를 대지로! 집 지을 수 있는 땅으로)

1. 개요 (부지, 획지, 토지, 필지, 지목(대), 대지)

땅을 부르는 명칭은
부지(site), 획지(demarcated land), 토지(land), 대지(site), 필지 (parcel of land)
등 여러 가지가 있다.

일반적으로는
통상 토지라 부르지만
건축 관계법에서는
토지 이용의 목적,
토지 관리의 수단,
토지의 계획적 규모 및
토지에 건축물을 건축할 수 있는 땅인가
등에 따라 이들의 명칭을 구분하여 사용하고 있다.

2. 토지

땅을 지칭하는 가장 일반적 용어이다.
공법과 사법을 막론하고 가장 광범위하게 사용되며,
땅에 구조물의 설치 유무와는 관계가 없다.

3. 부지(敷地)

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」,
「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」,
「한국도로 공사법」,
「하천법」 등에서 포괄적으로 사용되고 있으며,

구조물의 지반이 되는(될 예정인) 토지를 의미한다.

건축물이 건축되어 있지 않은 빈 땅인 나대지(裸垈地, bare sites)와 구분되는 용어로,
땅에 건축 목적이 없다면 법에서 이를 부지라고 부르지 않는다.

4. 획지(劃地)

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」,
「도시개발법」에서 사용하고 있다.

대규모 건축 계획에 있어 계획의 성격이 동질적인 것과
그 외 성격이 다른 것으로 구분하는 경계 영역을 의미한다.

다시 말해 토지 소유권의 범위를 초월하여
계획 단위로 토지의 경계를 갈라서 정하는[구획, 區劃] 기준이다.

따라서 획지는 한 개 이상의 필지로 구성되며
주로 학문적으로나 계획의 개념으로 사용된다.

5. 대지

접도요건을 갖춘 토지로서
건축물을 건축할 수 있는 땅을
특별히 「건축법」에서는 ‘대지’라 부른다. 

6. 필지/ 1필지 1지목

‘필지’란 1필지로 정할 수 있는
기준 규정(「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시 행령」 제5조)에 따라
구획되는 토지의 등록 단위를 말한다(「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제2조 제 21호).

당해 법은 일반적으로 ‘지적법’으로 불리는데,
이는 ‘측량수로지적법’이 제정된 2009년 이전까지
약 60년간 「지적법」(1950년 제정)이라는 법률 명칭으로 존속해 왔기 때문이다.

5. 지목(地目)으로서의 대(垈)

‘지목’이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여
지적공부에 등록한 것을 말하며,
28가지의 ‘지목’이 있다(공간정보관리법 제2조 제24호).
‘필지’의 개념과 마찬가지로 땅에 구조물의 설치 유무와 관계없이
토지를 합리적으로 이용하고 관리하기 위한 것이다.

“지적공부”란
토지대장, 임야대장, 공유지연명부, 대지권등록부, 지적도, 임야도 및 경계점좌표등록부 등
지적측량 등을 통하여 조사된 토지의 표시와
해당 토지의 소유자 등을 기록한 대장 및
도면(정보처리시스템을 통하여 기록·저장된 것을 포함한다)을 말한다.
공간정보 관리법 제2조 제19호

6. 28가지 지목의 종류

전·답·과수원·목장용지·임야·광천지·염전·대(垈)·공장용지·학교용지·주차장·주유소용지·창고용지·도로·철도용지·제방(堤防)·하천·구거(溝渠)·유지(溜池)·양어장·수도용지·공원·체육용지·유원지·종교용지·사적지·묘지·잡종지
<「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제67조 제1항>

7. "대지"와 지목 "대"

이 중 ‘대’는 보통 영구적으로 건축물이 있거나
택지개발사업을 통해 영구적인 건축물(주거·사무실·점포와 박물관·극장·미술관 등 문화시설)을
건축할 준비가 되어 있는 땅이다.

이 경우 「건축법」상 ‘대지’와 ‘공간정보 관리법’상 ‘대’가 유사한 개념으로 보일 수 있으나,
‘대지’와 ‘대’는 법적으로 전혀 다른 개념이다.

예를 들어 ‘나대지’라 불리는 토지는 건축물이 없는 땅으로 ‘공간정보관리법’ 상 지목이 ‘대’이더라도
「건축법」 상으로는 대지가 아닌 토지이다.

그리고 서울시는 땅에 나무가 양호하게 자라고 있거나
경사가 심하여 건축안전에 의심이 간다고 판단할 경우에
지목이 ‘대’인 토지라 하더라도
형질 변경허가를 받도록 규제하고 있다(「서울특별시 도시계획 조례」 제24조).

8. "대지"와 지목 "대" 가 차이나는 이유?

이러한 ‘대지’와 지목(대)과의 불일치는 왜 일어난 것일까? 

‘공간정보관리법’은 토지대장 편성의 근거법으로서 
건축허가와 관계없이 개별 필지의 이용목적을 조사하여 
토지대장에 지목을 기재하도록 하고 있기 때문이다. 

다시 말해 ‘공간정보관리법’은 
토지의 이용에 관한 사전적 계획이 아닌
사후적 조사의 역할을 하고 있기 때문이다.

지목은 필지마다 하나씩 설정되며(1필지 1지목), 
토지의 특성, 가치(토지의 과세표준) 등을 나타낸다. 

만약 하나의 필지가 2개 이상의 용도로 활용되는 경우에는 
주된 용도에 따라 지목이 설정된다. 

또한 토지에 이미 설정된 지목도 필요에 따라 바꿀 수 있는데 
이를 지목변경이라고 한다. 

지목변경은 자신이 소유한 땅의 쓰임새를
영구적으로 바꾸고자 하는 경우에 해당하는 것으로
일시적이고 임시적인 용도로 사용할 경우는 지목변경을 하지 않는다
(공간정보관리법 시행령 제59조).

예를 들어 농지 일부에 주택을 건축하려면 
건축에 필요한 부분만큼 땅 일부의 형질을 바꾸어야 한다. 
전이나 답이었던 지목을 ‘대’로 바꾸어야 하는 것이다. 

그러나 농사 중에 잠시 쉬기 위한 원두막 같은 것을
설치했다면 지목변경을 하지 않고 사용할 수 있다.

9. 1필지 1대지

「건축법」에서 규정하고 있는 ‘대지’는 

각 필지(筆地)로 나눈 토지를 말한다.

이 규정의 의미는
하나의 대지는 원칙적으로 하나의 지번을 가진다는 ‘1필지 1대지 원칙’을 의미하며,
이는 1필지로 구성된 대지가
건축 허가단위라는 것을 의미한다.

건축 허가단위로서 ‘대지’는
도로와의 관계(「건축법」 제44조), 이격거리, 건폐율·용적률 산정에서
중요한 기능을 하는 개념이다.