28 지목/ 지목변경(토지 용도 변경)방법 알아보자 (임야를 대지로! 집 지을 수 있는 땅으로)

 

 

지금의 필자는 건축사를 꿈꾸는 플랜트 엔지니어지만, 

고향으로 돌아가 어부 건축사가 되고픈 꿈을 가지고 있습니다.

 

요즘 들어 계속 생각하고 있는 부분이, 꼭 대학 때부터 해온 건축이라는 한 분야에만

나의 인생을 함께 해야 하는가 하는 반문을 많이 가져보는 요즘.....

 

그래서 오늘은 

"토지 용도 변경 방법(지목변경 방법)"

을 알아보고자 합니다.

 

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기본적으로 아시겠지만, 시골에서 논 혹은 밭을 구입하셨다고, 그곳에 바로 집을 지을 수는 없습니다.

소위 말해, 밭에서 대지로 지목을 변경해야 합니다.

1. 토지는 28개의 지목 구분과 29개의 건축물 구분

• 토지는 28개의 지목으로 구분 (*건축물은 29개의 종류로 구분)
• 지목은 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것
• 토지, 임야 대장 등에는 정식 명칭을, 도면(지적도) 에는 부호로써 표시
• 부호의 대부분은 첫 글자 사용

2. 지목의 종류 및 변경 이유

28개의 지목 중, "대지(대)"는 건축법상 도로가 존재한다면
주택, 상가 등을 바로 건축할 수 있는 토지로 다른 지목과 비교하여 가격이 높은 편

전, 답등의 경우, "농지전용" 혹은 "산지전용"허가 및 신고를 선행해야 건축할 수 있는 토지가 됨

지목의 내용은 토지 관련 서류인 대장(토지, 임야)과 토지계획 확인원 등에서 확인할 수 있음.

지목이 임야.전.답 등으로 되어 있는 경우에는 
당해 토지에 곧바로 건축물을 지을 수 없고,
대지나 공장용지, 주유소용지 등으로 지적공부상의 지목을 바꾸어야 건축물을 지을 수 있게 되어 있음

 

3. 지목 변경 절차 (대분류)

[지목 변경 절차]
①농장 용지(산지전용) 허가
②형질변경(토목공사나 부지조성)
③건축물 건축
④지목변경의 순서로 절차

[중요]
지목이 임야인 경우에는 산지전용 허가를,
지목이 전이나 답인 경우에는 농지전용 허가를 받아야 건축물을 지을 수 있다.

4. 지목 변경 절차 (소분류 - 1) - 산지 전용 허가/ 농지 전용 허가

[산지전용 허가/ 농지전용 허가 신청 방법]
산지전용 허가를 받기 위해서는
사업계획서, 산지내역서, 지형도, 임야도 등 농림 부령이 정하는 서류를 구비하여
산림청장에게 신청서를 제출해야 한다.

농지 전용허가를 받기 위해서는
해당 농지의 소재지를 관할하는 농지관리위원회에
농지전용허가 신청서를 제출한 후 위원회의 확인을 거쳐 농림부 장관의 허가를 받아야 한다.

신청서를 제출할 때는
사업계획서, 소유권 내지 사용권에 관한 입증자료, 지적도등본, 지형도 등을 구비하여야 하고,
관할청은 허가를 하는 경우 농지전용허가 대장에 이를 기재하고 허가증을 신청인에게 교부

농지보전부담금의 납입을 조건으로 하는
농지전용허가를 한 경우에는 농지보전 부담금의 납입을 확인 한 후에 농지전용 허가증을 교부

5. 지목 변경 절차 (소분류 - 2) - 형질 변경

[형질 변경]
농지전용이나 산지전용 허가를 받은 후에는 형질변경을 하여야 함.

형질변경이란
흙을 깎아내는 절토.
흙을 쌓거나 메워 넣는 성토.
땅을 고르게 다듬는 정지 등의 방법으로
토지의 형상(모습)을 바꾸는 행위를 말함.

예) 경사진 임야를 건축이 가능한 평지로 만든 다거나,
예) 구덩이나 수로가 있는 전답을 흙으로 메워서 건축이 가능한 평지로
만드는 것과 같이 부지조성공사를 하는 것이 형질변경임.

형질변경을 하고 난 다음에는
그 토지가 속한 각 용도지역에 따라 허용되는
건폐율, 용적률, 건축 가능한 건축물을 확인한 다음 그에 맞는 건축물을 짓게 되는 것임.

 

6. 지목 변경 절차 (소분류 - 3) - 관청 신고

[관할 행정청에 지목변경을 신청]
신청을 받은 행정청은
현지에 담당 공무원을 보내 이용 현황이나,
관계법령에 적합한지 등을 조사한 후
지목변경을 허가하는 경우에는
토지 이동정리 결의서를 작성하고 대장과 도면을 정리하게 됨.

지목변경으로 인해
등기부등본의 지목 기재를 변경하고자 하는 경우에는
토지대장등본 또는 임야대장등복을 첨부하여 등기 촉탁서를 작성. 제출하면 됨.

7. 지목 변경 절차 및 대상 토지 총 정리

[지목 변경 대상 토지와 지목변경 절차]
1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조 1항에서는 전국의 모든 토지에 대하여
건축물 건축, 공작물 설치, 토지형질변경, 토지분할, 토석채취 등의
개발행위를 하기 위해서는 사전에 법에서 정한 개발행위 허가를 받아야 한다.

국토의 난개발을 막기 위해
"선계획 후개발의후 개발의 원칙"과 "선허가 후 개발의 원칙"에 의하여
본법 56조에 해당하는 행위를 하고자 할 때에는 사전에 개발 행위 허가를 득하여야 한다.

[통상적인 개발행위 진행 절차]
전용허가(농지.산지) ⇒ 토지의 형질변경 ⇒ 건축물의 건축 ⇒ 지목변경의 절차로 진행
최종적으로 부지에 대한 지목변경 절차가 따르게 됨.


[지목변경]
지목변경은 지적공부에 등록된 토지의 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것
농지는 농지 전용허가 등을 받은 경우를 제외하고는
전, 답, 과수원 이외의 지목으로 변경하지 못하며,
또한 산지도 전용허가 등을 얻어 전용되는 경우를 제외하고는 지목을 변경하지 못함.

[지목변경 대상 토지]
1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관계법령에 의한 토지의 형질변경 등의 공사가 준공된 경우
2. 토지 또는 건물의 용도가 변경된 경우
3. 도시개발사업 등의 원활한 사업 추진을 위하여 사업 시행자가 공사 준공 전에 토지의 합병을 신청한 경우

[지목변경 절차]

1) 지목변경 신청 및 현지조사 :
토지 소유자는 지목변경 사유의 토지가 있을 때,
사유가 발생한 그날부터 60일 이내에 소관청에 신청해야 한다.
즉 준공일로부터 60일 이내에 소관청에 신청해야 한다.
지목변경에 대한 사실 여부를 판단하기 위해
담당 공무원은 이용현황, 관계법령의 저촉 여부 등을 현지 확인 조사한다.

2) 토지 이동 정리 결의 :
지목변경으로 지적 공부를 정리하고자 할때는
"이동 전"란에 변경 전 지목, 면적 및 지번수를
"이동 후"란에 변경 후의 지목, 면적, 지번수를
기재한 토지이동 정리 결의서를 작성해야 한다.

3) 대장정리 :
해당 대장 사유란에
"00년 00월 00일 지목변경"이란 사유와 함께
변경 전의 지목과 면적은 흑백의 반전으로 표시하고
변경 후의 지목과 면적을 등록한다.

4) 도면정리 :
해당 지번의 변경 전 지목만을
붉은색 2선으로 말소하고
그 윗부분에 새로 설정된 지목을 정리한다.

5) 등기촉탁 :
지목변경으로 인해 등기를 촉탁하고자 할 때는
부동산 등기부를 열람하여 등기촉탁서를 작성한다.
등기 촉탁의 취를 기재하고
토지대장등본 또는 임야대장등본을 첨부해야 한다.