취득시효란 무엇인가?

"20년간 남의 부동산을 가지고 있으면 소유권이 이전된다고 하는데, 정말인가?"

"자본주의 사회에서 가능한 일인가?"

 

민법에는 20년간 부동산을 점유하고 있으면, 소유권을 취득하는 취득시효 규정이 있다.

 

1. 취득시효

• 취득시효란 무권리자가 일정기간 점유하면 재산을 취득하게 되는 민법상의 제도
• 권리를 취득하는 원인이 되는 시효
• 물권 또는 권리를 점유하는 사실 상태가 일정한 기간 동안 계속되는 경우에, 그것이 진실한 권리 상태와 일치하는가의 여부를 묻지 않고, 권리취득의 효과가 생기는 것으로 하는 시효제도.

2. 취득시효의 종류

• 점유취득시효
• 등기부 취득 시효

 

3. 점유취득시효

• 민법 245조에서 점유취득시효 규정

20년간 소유의 의사(자주)로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기를 함으로써, 소유권을 취득할 수 있음.

1) 평온(물건을 순순히 건네받은 경우처럼 폭력을 쓰지 않음)
2) 공연(누구나 알 수 있게 드러내 놓음)

 

4. 점유취득시효의 예

• 예) 1971년 부터 최초 점유했다면,
• 20년이 되는 시점인 1991년에 점유취득시효가 완성되어 내 부동산이 되는 것임.

[주의점]
반드시 등기가 필요하다!!!
채권은 물권에 대항할 수 없다!!

만약 20년간 땅을 사용하면서, 취득시효가 완성되었는데, 등기를 하지 않고 있다가, 그 땅이
매매가 되어 땅 주인이 바뀌어 버리면, 새로운 주인한테 소유권을 주장할 수 없기 때문임.
취득시효가 완성되었다면 등기부터 하라.

조용하게 시골 땅과 집을 사용하면서 20년이 지나 등기까지 하면 내가 주인이 되는가?

해당 법으로 인해, 피해자가 생기는 것을 막기 위해 부동산 소유자가 재산을 지킬 수 있는 안정장치가 많기
때문에, 실제로는 굉장히 어려운 제도임.

5. 취득시효 대항책(물권적 청구권)

• 내 땅에서 나가달라고 요청하면 취득시효는 유명무실해 짐.

[예]
시골에 주인없는 땅을 점유한 지 19년이 되던 날, 땅주인에게 연락이 와서, 
"당신이 불법으로 내 땅을 점유하고 있으니, 나가주세요."
라고 말한다면, 취득시효는 원점이 된다.
다시 취득시효를 얻기 위해서는, 그 시점에서 20년을 평온, 공연하게 점유해야 한다.

[예]
1971년부터 점유하고 있는 상태에서, 너무 오래되어 입증할 사람도 없고, 그나마 1981년부터 입증이 가능한
상황이라면, 입증가능 시점인 1981년부터 기산되어, 2001년이 되어야 취득시효가 완성된다.

하지만, 1985년에 소유자가 변경되었다고 가정하면,
점유기간 중, 소유자 변동이 있으면, 점유개시일을 변경하는 것이 불가해서 소유자 변경 시점인 1985년부터
20년이 지난 2005년이 점유취득시효 완성시점이 된다.
소유자가 변동된 시점을 새로운 가산점으로 삼아 다시, 점유취득시효가 완성되는 것을 재취득 시효라고 함.

"부동산 소유주는 적어도

20년에 한 번은 내 부동산을 점유하고 있는 누군가가 있나 확인해야 한다."

 

6. 등기부 취득시효

• 등기부취득시효는 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연, 선의(있다고 믿는 것), 무과실(잘못이 없는 경우 즉, 주의를 해도 알 수 없음)로 점유하면 소유권을 취득하는 제도

소유자가 등기만 하면 되지, 10년간 점유를 해야 하는가?
아니다. 이 제도는 자기 부동산인 줄 알았는데, 등기 무효사유에 해당되어 실제는 자기 부동산이 아닌 경우라도,
등기 기간이 10년이 되고, 10년간 점유를 했다면 소유권을 인정해 주는 제도임.