착공신고의 주체는 누구인가? (법규 해석/ 법제처 해석/ 착공신고 계약서)

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건축물 착공신고 법규/ 준비서류(비산먼지발생신고/ 유해위험 신고/

 

착공신고는 누구의 업무인가? 건축주? 시공사? 설계사?

건축법 상, 건축주가 진행해야 한다.

건축주가 직접 신고행위를 하기 힘들기 때문에,
이를 대리하는 시공사 혹은 설계사가 대리하여 업무를 다수 수행하고 있다.

* 필자의 경우, 대부분의 서류가 시공 사항이므로,
시공사가 수행, 설계자가 협조하는 업무가 맞다고 판단한다.

1. 착공신고의 주체 (법규해석)

 

건축법
[시행 2024. 3. 27.] [법률 제19846호, 2023. 12. 26., 일부개정]


제21조(착공신고 등) 
① 제11조ㆍ제14조 또는 제20조제1항에 따라 허가를 받거나 신고를 한 건축물의 공사를 착수하려는 건축주는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 허가권자에게 공사계획을 신고하여야 한다. <개정 2013. 3. 23., 2019. 4. 30., 2021. 7. 27.>
② 제1항에 따라 공사계획을 신고하거나 변경신고를 하는 경우 해당 공사감리자(제25조제1항에 따른 공사감리자를 지정한 경우만 해당된다)와 공사시공자가 신고서에 함께 서명하여야 한다.
③ 허가권자는 제1항 본문에 따른 신고를 받은 날부터 3일 이내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장 여부를 신고인에게 통지하여야 한다. <신설 2017. 4. 18.>
④ 허가권자가 제3항에서 정한 기간 내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장 여부를 신고인에게 통지하지 아니하면 그 기간이 끝난 날의 다음 날에 신고를 수리한 것으로 본다. <신설 2017. 4. 18.>
⑤ 건축주는 「건설산업기본법」 제41조를 위반하여 건축물의 공사를 하거나 하게 할 수 없다. <개정 2017. 4. 18.>
⑥ 제11조에 따라 허가를 받은 건축물의 건축주는 제1항에 따른 신고를 할 때에는 제15조제2항에 따른 각 계약서의 사본을 첨부하여야 한다. <개정 2017. 4. 18.>

 

2. 행정절차 (건축사 신문 발췌)

 

3. 법제처 해석 (착공신고 상호 계약서)

민원인 

건축신고를 한 건축주가 「건축법」 제21조제1항에 따라 착공신고를 하는 경우에도 같은 법 시행규칙 제14조제1항제1호에 따라 건축관계자 상호간의 계약서 사본을 첨부해야 하는지(「건축법 시행규칙」 제14조 등 관련)

1. 질의요지
「건축법」 제21조제1항에서는 “제11조·제14조 또는 제20조제1항에 따라 허가를 받거나 신고를 한 건축물의 공사를 착수하려는 건축주는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 허가권자(각주: 「건축법」 제4조의4제1항에 따른 허가권자를 말하며, 이하 같음.)에게 공사계획을 신고하여야 한다”고 규정하고 있고, 같은 법 제21조제1항의 위임에 따라 마련된 같은 법 시행규칙 제14조제1항제1호에서는 같은 법 제21조제1항에 따른 건축공사의 착공신고를 하려는 자가 같은 법 시행규칙 별지 제13호서식에 따른 착공신고서(이하 “착공신고서”라 함)에 첨부하여 제출할 서류 및 도서 중 하나로 “법 제15조에 따른 건축관계자(각주: 「건축법」 제5조제1항에 따른 건축주, 설계자, 공사시공자 또는 공사감리자를 말하며, 이하 같음.) 상호간의 계약서 사본(해당사항이 있는 경우로 한정한다)”을 규정하고 있는 한편, 「건축법」 제21조제6항에서는 “제11조에 따라 허가를 받은 건축물의 건축주는 제1항에 따른 신고를 할 때에는 제15조제2항에 따른 각 계약서의 사본을 첨부하여야 한다”고 규정하고 있는바, 「건축법」 제14조에 따라 건축신고를 한 건축주가 같은 법 제21조제1항에 따라 착공신고를 하려는 경우, 같은 법 시행규칙 제14조제1항에 따라 착공신고서에 첨부하여 제출할 서류 및 도서에 같은 항 제1호에 따른 건축관계자 상호간의 계약서 사본도 포함되는지(각주: 건축관계법령에 따라 건축관계자(건축주, 설계자, 공사시공자 또는 공사감리자) 상호간 계약 의무가 있는 경우를 전제함.)?

2. 회답
「건축법」 제14조에 따라 건축신고를 한 건축주가 같은 법 제21조제1항에 따라 착공신고를 하려는 경우, 같은 법 시행규칙 제14조제1항에 따라 착공신고서에 첨부하여 제출할 서류 및 도서에는 같은 항 제1호에 따른 건축관계자 상호간의 계약서 사본이 포함됩니다.

3. 이유

법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인데(각주: 대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례 참조 ),
「건축법」 제21조제1항에서는 같은 법 제11조·제14조 또는 제20조제1항에 따라 허가를 받거나 신고를 한 건축물의 공사를 착수하려는 건축주는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 허가권자에게 공사계획을 신고하여야 한다고 규정하고 있고, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행규칙 제14조제1항 각 호 외의 부분에서는 건축공사의 착공신고를 하려는 자는 착공신고서에 같은 항 각 호의 서류 및 도서를 첨부하여 허가권자에게 제출해야 한다고 규정하면서 같은 항 제1호에서 “법 제15조에 따른 건축관계자 상호간의 계약서 사본”을 규정하고 있는바, 건축공사의 착공신고를 하려는 경우 「건축법 시행규칙」 제14조제1항에 따라 착공신고서에 건축관계자 상호간의 계약서 사본을 첨부하여 제출해야 하는 자에 「건축법」 제14조에 따라 건축신고를 한 건축주도 포함된다는 점이 문언상 분명합니다.

한편 「건축법」 제21조제6항에서 “제11조에 따라 허가를 받은 건축물의 건축주는 제1항에 따른 신고를 할 때에는 제15조제2항에 따른 각 계약서의 사본을 첨부하여야 한다”고 규정하여 법률에서 건축관계자 간 계약서 사본을 제출해야 하는 의무가 있는 자를 허가를 받은 건축물의 건축주로 규정하고 있는바,
같은 법 시행규칙 제14조제1항제1호에 따른 “해당사항이 있는 경우로 한정한다”는 문언에 비추어 볼 때, 같은 호는 허가를 받은 건축물의 건축주가 건축공사의 착공신고를 하려는 경우에만 건축관계자 상호간의 계약서 사본을 제출하라는 의미이므로, 같은 호를 근거로 건축신고를 한 건축주에게 건축관계자 상호간의 계약서 사본을 제출하도록 할 수는 없다는 의견이 있습니다.

그러나 「건축법」 제21조제1항은 건축공사의 착공신고 시 제출해야 하는 서류를 국토교통부령으로 정하도록 위임하여 건축공사 착공신고 의무자가 제출할 서류의 범위를 건축행정 여건 등을 고려하여 탄력적으로 정할 수 있도록 하려는 규정인데, 같은 조 제6항에 같은 조 제1항에 따라 제출할 서류 또는 제출 의무자를 한정하거나 축소하기 위한 취지가 있다고 보기 어려울 뿐만 아니라, 모든 건축관계자 상호간의 계약이 법령상 항상 강제되는 것은 아니라는 점에 비추어 볼 때, 그러한 의견은 타당하다고 보기 어렵습니다. 또한 현행 「건축법 시행규칙」 제14조제1항제1호의 내용은 구 건축법(1995년 1월 5일 법률 제4919호로 일부개정되어 1996년 1월 6일 시행된 것을 말하며, 이하 같음) 제16조제1항의 위임에 따라 구 건축법시행규칙(1996년 1월 18일 건설교통부령 제46호로 일부개정되어 같은 날 시행된 것을 말하며, 이하 같음) 제14조제1항제1호로 처음 규정된 것으로서, 구 건축법 제16조제1항에서 건축공사의 착공신고를 할 의무가 있는 자를 단순히 “건축주”로 규정하고 있었던 점, 1999년 2월 8일 법률 제5895호로 「건축법」을 일부개정하면서 제16조제1항의 건축주 부분을 “제8조·제9조 또는 제15조제1항의 규정에 의하여 허가를 받거나 신고를 한 건축물의 공사를 착수하고자 하는 건축주”로 개정한 것은 건축허가·건축신고가 모두 불필요한 건축주의 경우 해당 규정의 적용 대상에서 배제됨을 명확히 규정하기 위한 것으로 보이는 점(각주: 1999. 2. 8. 법률 제5895호로 일부개정된 「건축법」 개정이유 및 주요골자 참조), 「건축법」의 개정에도 불구하고 구 건축법시행규칙 제14조제1항제1호의 내용이 현행 「건축법 시행규칙」 제14조제1항제1호까지 유지되고 있는 점 등을 종합해 보면, 착공신고를 하는 자가 건축허가를 받은 자인지 건축신고를 한 자인지 여부에 따라 “건축관계자 상호간의 계약서 사본” 제출 의무가 달라지지 않는다고 해석하는 것이 입법연혁에 부합하는 점에서도 그러한 의견은 타당하다고 보기 어렵습니다. 아울러 「건축법」 제21조제5항에서는 “건축주는 「건설산업기본법」 제41조를 위반하여 건축물의 공사를 하거나 하게 할 수 없다”고 규정하면서 같은 법 제110조제2호에서 제21조제5항을 위반한 건축주 및 공사시공자를 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있는데, 「건축법」 제14조제1항에 따른 건축신고 대상 건축물이더라도 「건설산업기본법」 제41조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물(각주: 연면적이 200제곱미터 이하인 다가구주택( 「건설산업기본법」 제41조제1항제2호나목 해당)을 바닥면적의 합계가 85제곱미터 이내로 증축((「건축법」 제14조제1항제1호에 해당)하는 경우 등 )이라면, 그 건축물의 건축공사를 착공하기 전에 건축관계자 상호간의 계약서를 통하여 「건설산업기본법」 제41조의 위반 여부나 건축관계자 간 역할 및 책임 관계 등에 대해 확인하고 건축관계법령에 따라 적법한 공사가 이루어지도록 할 필요가 있다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있습니다.

따라서 「건축법」 제14조에 따라 건축신고를 한 건축주가 같은 법 제21조제1항에 따라 착공신고를 하려는 경우, 같은 법 시행규칙 제14조제1항에 따라 착공신고서에 첨부하여 제출할 서류 및 도서에는 같은 항 제1호에 따른 건축관계자 상호간의 계약서 사본이 포함됩니다.

※ 법령정비 권고사항 착공신고를 할 때 건축관계자 상호간의 계약서 사본을 제출할 의무가 있는 자의 범위에 해석상 혼란이 발생하지 않도록 건축법령의 관련 규정을 정비할 필요가 있습니다. 건축법 제15조(건축주와의 계약 등) ① (생 략) ② 건축관계자 간의 책임에 관한 내용과 그 범위는 이 법에서 규정한 것 외에는 건축주와 설계자, 건축주와 공사시공자, 건축주와 공사감리자 간의 계약으로 정한다. ③ (생 략) 제21조(착공신고 등) ① 제11조·제14조 또는 제20조제1항에 따라 허가를 받거나 신고를 한 건축물의 공사를 착수하려는 건축주는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 허가권자에게 공사계획을 신고하여야 한다. ② ∼ ⑤ (생 략) ⑥ 제11조에 따라 허가를 받은 건축물의 건축주는 제1항에 따른 신고를 할 때에는 제15조제2항에 따른 각 계약서의 사본을 첨부하여야 한다. 건축법 시행규칙 제14조(착공신고등) ① 법 제21조제1항에 따른 건축공사의 착공신고를 하려는 자는 별지 제13호서식의 착공신고서(전자문서로 된 신고서를 포함한다)에 다음 각 호의 서류 및 도서를 첨부하여 허가권자에게 제출해야 한다. 1. 법 제15조에 따른 건축관계자 상호간의 계약서 사본(해당사항이 있는 경우로 한정한다) 2. ∼ 4. (생 략) ② ∼ ⑥ (생 략) <관계 법령>